Samen investeren in gebiedsontwikkeling zorgt voor veel meer kwaliteit

Bekostiging vaak een obstakel

In het Watertorenberaad werken verschillende sectoren samen aan het verbeteren van gebiedsontwikkeling. Dit keer verdiepte het adviesorgaan zich in de woningbouwopgave voor grootschalige woningbouwgebieden. Die gebiedsontwikkelingen krijgen vanuit allerlei hoeken steeds meer eisen en wensen op hun bordje bij de ontwikkeling van een gebied. Maar de bekostiging van deze meervoudige opgaven blijkt vaak een obstakel. “Daardoor zullen gebiedsontwikkelaars steeds vaker ‘nee’ verkopen”, zegt Hoornstra. “Dan klopt het drinkwaterbedrijf bijvoorbeeld aan, omdat het wil dat de plannen voor het gebied 20 procent meer drinkwaterbesparing opleveren. Zo staan er nog tien andere partijen in de rij die allemaal een andere wens hebben. Maar de gebiedsontwikkelaar moet morgen woningen gaan bouwen en heeft geen tijd en geld voor al die wensen.”

Extra investering

Het is een gemiste kans om alle mooie maatschappelijke ambities dan maar overboord te gooien, vindt Hoornstra. “Dan doen we onszelf als samenleving tekort. Het is niet nodig bovendien: door op een andere manier met bekostiging om te gaan, is er veel meer mogelijk dan vaak wordt gedacht. Maatschappelijke opgaven zijn niet alleen maar een kostenpost. Ze zullen ook geld gaan opleveren, tegenover de kosten staan ook waarden. Het niet huisvesten van een dakloze bijvoorbeeld kost de maatschappij 25.000 tot 35.000 euro per jaar. Vergelijk dat met de jaarlijkse exploitatiekosten van extra sociale huurwoningen. Die liggen veel lager en dan is de business case snel rond. Kunnen we deze besparingen niet naar voren halen voor extra investeringen? Hoe kunnen we de taart groter maken door gebiedsontwikkeling slim te financieren? Daar zijn we in het Watertorenberaad naar op zoek gegaan.”

Meefinancieren

De oplossing moet worden gezocht in het verbinden van belangen. Er zijn veel partijen die baat hebben bij een gebiedsontwikkeling. Van netbeheerder tot waterschap en van woningcorporatie tot zorgorganisatie: allemaal kunnen ze de vruchten plukken van een ruimtelijke ontwikkeling, waarvoor ze vaak hun eigen ambities en wensenlijstjes hebben. Hoornstra: “Als gebiedsontwikkelaar kun je deze partijen de mogelijkheid bieden om medeopdrachtgever te worden. Zij worden dan mede-eigenaar van de meerwaarde, een ambitie, die je samen in een gebied realiseert. Waarbij zij invloed krijgen en mee kunnen sturen op accenten die zij willen leggen. Zodat zij efficiënt en effectief impact kunnen maken op het gebied van zorg, energie, mobiliteit en werk. Daar hoort bij dat zij dan ook meebetalen. Samen kun je een investeringscoalitie vormen en dat zorgt voor meer slagkracht.”

Samen kwaliteit realiseren

Het is een oplossing waarbij het mes aan twee kanten snijdt. Hoornstra: “Samen realiseer je veel meer kwaliteit. Neem het voorbeeld van het drinkwaterbedrijf dat het verbruik van drinkwater met twintig procent wil terugdringen en dit wil realiseren door wettelijke bouwnormen te verhogen, waardoor de bouwkosten hoger worden en de haalbaarheid afneemt. Als gebiedsontwikkelaar kun je samen met dat drinkwaterbedrijf maatregelen nemen waardoor het drinkwaterverbruik niet met twintig maar met 40 of 60 procent daalt als het drinkwaterbedrijf mee investeert. Bijvoorbeeld door in dat gebied het regenwater niet af te voeren maar 100 procent te hergebruiken. Dat leidt ertoe dat het drinkwaterbedrijf niet zelf hoeft te investeren in nieuwe bronnen om water op te pompen.”

Het is niet zo dat het aantal partijen groeit waarmee je als gebiedsontwikkelaar te maken krijgt, voegt Hoornstra hieraan toe. “Het energiebedrijf was er al, het sociaal domein zit al aan tafel en ook het waterschap is al in beeld. Het verschil is dat zij nu medeopdrachtgever worden. Dit betekent niet dat je ineens met twintig partijen om tafel moet zitten. Bepaal waar je het accent wil leggen en ga dan met de belangrijkste partijen in zee.”

De gebiedsontwikkelaar moet de regie nemen om de nieuwe werkwijze mogelijk te maken. Hoornstra: “Dat begint met een inventarisatie: wat zijn de baten in een gebiedsontwikkeling? Vervolgens ga je de ‘baathebbers’, oftewel de betrokken partijen, enthousiast maken om mede-opdrachtgever te worden.” Het kan nodig zijn om hier een financiële constructie voor in het leven te roepen, maar Hoornstra adviseert hier niet mee te beginnen. “Het is ingewikkeld en misschien is het niet eens nodig.”